為了總結(jié)實踐經(jīng)驗，加強學(xué)習(xí)交流，指導(dǎo)各市縣局落實落細、用好用足自然資源和規(guī)劃管理法律法規(guī)、各項政策創(chuàng)新制度以及超常規(guī)舉措，海南省自然資源和規(guī)劃廳日前編印了《海南省自然資源和規(guī)劃管理制度實施和創(chuàng)新案例(第三批)》,包括允許政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和民生項目先行用地;全省第一宗采取“先租后讓”方式供地;推動解決海岸帶歷史遺留問題;“公開租賃+彈性年期”供地方式;帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌供應(yīng)土地等五個案例。

海南省自然資源和規(guī)劃管理制度實施

和創(chuàng)新案例(第三批)

一、允許政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和民生項目先行用地

　　省委辦公廳、省政府辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步采取超常規(guī)舉措確保完成全年經(jīng)濟目標(biāo)的實施意見》(瓊廳字〔2020〕22號)第26條提出：“實施積極的用地用海政策。對符合市縣總體規(guī)劃和劃撥用地目錄、不占用生態(tài)紅線、已辦理用地預(yù)審、已取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件的政府投資基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和民生項目，在做好補償安置的前提下，經(jīng)市縣自然資源和規(guī)劃主管部門同意，可先行使用土地，并在項目竣工前完善用地手續(xù)。”

　　(一)主要做法。

　　為貫徹落實省委、省政府統(tǒng)籌抓好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展的決策部署、千方百計把時間搶回來、損失補回來、影響的工期補回來，努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)，屯昌縣自然資源和規(guī)劃局根據(jù)我省出臺的超常規(guī)用地有關(guān)規(guī)定和舉措，對符合屯昌縣總體規(guī)劃、不占用生態(tài)紅線、已辦理用地預(yù)審、已取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、已做好補償安置的政府投資建設(shè)的屯昌縣生活垃圾焚燒發(fā)電爐渣處理廠、屯昌縣東風(fēng)小區(qū)至興民廉租房連接道路、屯昌縣東風(fēng)小區(qū)幼兒園、南呂鎮(zhèn)第二幼兒園、烏坡鎮(zhèn)南東小學(xué)教學(xué)樓、南呂鎮(zhèn)龍樓小學(xué)教學(xué)樓、南坤鎮(zhèn)嶺肚小學(xué)教師周轉(zhuǎn)宿舍、坡心鎮(zhèn)關(guān)朗小學(xué)教學(xué)樓、新興鎮(zhèn)第二幼兒園15個基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和民生項目，同意其先行使用土地開發(fā)建設(shè)，采用容缺審批的方式先行核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并要求在項目竣工前完善用地手續(xù)，確保項目如期動工建設(shè)。

　　(二)實踐效果。

　　在新冠疫情對經(jīng)濟社會發(fā)展造成影響的非常時期，允許政府投資基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和民生項目在符合一定條件的前提下先行用地，極大簡化了項目用地審批環(huán)節(jié)和手續(xù)，加快了基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和民生項目落地開發(fā)建設(shè)，節(jié)約了行政成本，為穩(wěn)投資、保經(jīng)濟平穩(wěn)運行起到重要促進作用。

二、全省第一宗采取“先租后讓”方式供地

　　為了進一步降低產(chǎn)業(yè)項目用地成本，優(yōu)化土地資源配置，《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見(試行) 》(瓊府〔2019〕13號)第七條明確提出：“推行先租后讓、租讓結(jié)合供地方式，市縣政府采取招拍掛方式將土地出租給土地使用權(quán)人，租賃期滿達到準(zhǔn)入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，可申請按照協(xié)議出讓方式繼續(xù)使用土地。”

　　(一)主要做法。

　　海南某公司于2020年1月16日通過掛牌方式取得位于屯昌縣城北區(qū)北部大同工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地，用地面積為6262平方米，租賃年限與后續(xù)出讓年期總和不超過50年，土地成交總價款225萬元。前期先租5年，租金為56.25萬元。地塊出讓過程中，屯昌縣將土地投資強度、年度產(chǎn)值、年度稅收等相關(guān)指標(biāo)作為建設(shè)用地供應(yīng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，土地成交后，該縣發(fā)展改革部門與土地競得人簽訂《產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地準(zhǔn)入?yún)f(xié)議》，約定土地使用權(quán)人2年內(nèi)進行開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運營，租賃期滿達到準(zhǔn)入?yún)f(xié)議繼續(xù)履約條件的，將按照協(xié)議出讓方式繼續(xù)使用土地，企業(yè)繳交剩余土地出讓金。

　　(二)實踐效果。

　　此地塊是我省首宗采取“先租后讓”方式成交的國有建設(shè)用地，是推進供地方式改革創(chuàng)新的有益探索。采取“先租后讓”方式拿地，企業(yè)無需一次性全額支付土地價款，只是先繳納前期一定年限的租金，有效降低企業(yè)前期土地取得成本，緩解企業(yè)前期運營壓力。同時，政府通過先行租賃土地，視企業(yè)履約和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，再決定是否將后續(xù)年期的土地使用權(quán)出讓給企業(yè)，從而更好地統(tǒng)籌土地資源配置時序和節(jié)奏，避免土地閑置低效利用。

三、推動解決海岸帶歷史遺留問題

　　省委辦公廳、省政府辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步采取超常規(guī)舉措確保完成全年經(jīng)濟目標(biāo)的實施意見》(瓊廳字〔2020〕22號)第29條提出：“推動解決海岸帶歷史遺留問題。對海岸帶陸域200米范圍內(nèi)已取得建設(shè)用地使用權(quán)但未開發(fā)的歷史遺留問題項目，經(jīng)認定屬于政府原因的，在符合市縣總體規(guī)劃、不占用海岸帶陸域200米范圍、滿足建設(shè)風(fēng)貌管控要求及我省產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的前提下，可通過三種方式進行調(diào)整。”

　　(一)主要做法。

　　儋州市充分運用超常規(guī)發(fā)展舉措，通過調(diào)整建筑布局、退線增容、轉(zhuǎn)型開發(fā)等方式加快處置進度。一是調(diào)整建筑布局。位于儋州市濱海新區(qū)第二組團的某公司項目用地和海南某公司項目用地，面積共300.44畝，其中位于海岸帶200米范圍內(nèi)的土地共50.84畝，因延期交地、未清表等政府原因閑置。在本輪處置工作中，儋州市充分運用超常規(guī)發(fā)展舉措，采取退線調(diào)整方式進行處置。經(jīng)協(xié)商，企業(yè)均同意調(diào)整項目設(shè)計方案，將200米范圍內(nèi)的用地調(diào)整為綠地，并約定不再開發(fā)建設(shè)，目前200米范圍外的地塊均已動工開發(fā)建設(shè)。二是退線增容+轉(zhuǎn)型開發(fā)。儋州某項目位于白馬井鎮(zhèn)南片區(qū)濱海大道路段，面積221.25畝，土地用途為商住，其中位于海岸帶200米范圍內(nèi)的土地82.5畝，因未清表、規(guī)劃調(diào)整等政府原因閑置。儋州市充分運用超常規(guī)發(fā)展舉措，積極與企業(yè)溝通協(xié)商，企業(yè)同意按照“土地成本+利息+合理投入”的標(biāo)準(zhǔn)評估200米范圍內(nèi)的土地，按照等價值置換原則，通過容積率補償方式調(diào)整至200米范圍外的用地上，并同意將商品住宅轉(zhuǎn)型為商務(wù)用地。目前正在開展控規(guī)調(diào)整程序，待控規(guī)調(diào)整并由企業(yè)按規(guī)定補交土地價款后，可按程序履行報建手續(xù)推進動工建設(shè)。

　　(二)實踐效果。

　　通過分類采取退線開發(fā)、退線增容、土地置換、有償收回等超常規(guī)處置措施，推進海岸帶歷史遺留項目用地問題處置，有效盤活了稀缺的熱帶濱海土地資源，促進了項目投資開發(fā)建設(shè)，保護了海岸帶生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)了資源保護和利用的提質(zhì)增效。

四、“公開租賃+彈性年期”供地方式

　　《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見(試行)》(瓊府〔2019〕13號)第八條明確規(guī)定，鼓勵實施彈性年期供地制度。在國有建設(shè)用地使用權(quán)法定*高有償使用年限內(nèi)，合理確定土地有償使用彈性年期。彈性年期不超過3期，首期年限一般不超過5年，各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定*高出讓年限。

　　(一)主要做法。

　　屯昌縣原中建農(nóng)場某地塊于2020年4月3日通過租賃方式公開掛牌，宗地面積為20762.31平方米，土地用途為工業(yè)用地，土地租賃年限為20年，掛牌起始價為667萬元。工業(yè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)法定*高有償使用年限為50年，本次2019-G-1號地塊租賃結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期確定宗地使用年限為20年，這是我省首次以“公開租賃+彈性年期”供地方式的嘗試創(chuàng)新。

　　(二)實踐效果。

　　根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期在法定*高有償使用年限內(nèi)合理確定宗地使用年期，結(jié)合“公開租賃”方式拿地，企業(yè)無需一次性全額支付土地價款，只是先繳納一定年限的租金，有效降低企業(yè)前期土地取得成本。同時，政府通過先行租賃土地，視企業(yè)履約和發(fā)展情況，再決定是否批準(zhǔn)土地使用權(quán)延續(xù)，從而更好地統(tǒng)籌土地資源調(diào)配節(jié)奏和時序，避免土地閑置低效利用。

五、帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌供應(yīng)土地

　　《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見(試行)》(瓊府〔2019〕13號)第六條明確規(guī)定，產(chǎn)業(yè)項目土地用途為工業(yè)用地、倉儲用地的，可將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)、節(jié)地技術(shù)等要求作為土地供應(yīng)的前置條件，采取帶項目招標(biāo)或者掛牌方式供地。

　　(一)主要做法。

　　澄邁縣充分利用帶產(chǎn)業(yè)項目招標(biāo)或者掛牌這一創(chuàng)新供地方式，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。一是石油碼頭后勤支持服務(wù)基地項目。該項目擬使用位于海南老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港外大道北側(cè)地塊，總面積約135.017畝。為落實中央12號文提出的支持在澄邁建設(shè)油氣勘探生產(chǎn)服務(wù)基地的部署和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，澄邁縣擬在港外大道北側(cè)規(guī)劃建設(shè)倉儲設(shè)施，用于存放海上生產(chǎn)作業(yè)所需的物資和設(shè)備，作為南海西部海域海上油氣勘探、開發(fā)、生產(chǎn)作業(yè)綜合后勤支持服務(wù)中心基地。澄邁縣在掛牌方案中已明確該地塊用于石油碼頭后勤支持服務(wù)基地項目建設(shè)，*終由海南中海油石油碼頭有限公司競得。二是澄邁縣新型生態(tài)環(huán)保建材產(chǎn)業(yè)項目。該項目被列入海南省2018年重點項目投資計劃項目，擬使用海南海屯高速公路16公里處西側(cè)的27100-201637-C號地塊。澄邁縣在掛牌交易方案中明確該地塊用于新型生態(tài)環(huán)保建材產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)使用。

　　(二)實踐效果。

　　采取帶產(chǎn)業(yè)項目招標(biāo)或者掛牌方式供應(yīng)土地，明確將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)等要求作為土地供應(yīng)的前置條件，并將其納入“對賭協(xié)議”中，實施產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理，確保將*好的土地資源交給*好的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，將優(yōu)質(zhì)土地用在刀刃上，實現(xiàn)土地利用效益*大化。

來源：海南省自然資源和規(guī)劃廳

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