海南省自然資源和規(guī)劃廳日前出臺(tái)《關(guān)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記范圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關(guān)問(wèn)題等作出明確要求，旨在通過(guò)妥善解決農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)集體土地權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，助力鄉(xiāng)村振興。《通知》自發(fā)布之日起有效期5年。

海南省自然資源和規(guī)劃廳關(guān)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知

各市、縣、自治縣自然資源和規(guī)劃局，三沙市自然資源和規(guī)劃建設(shè)局，洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)土地局：

　　為妥善解決我省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)集體土地權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，助力鄉(xiāng)村振興，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《海南省土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議處理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就我省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、明確農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記范圍和基本工作原則

　　本意見(jiàn)所指農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記范圍包括宅基地、集體建設(shè)用地及地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物，不包括未建造房屋的宅基地。

　　解決農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，應(yīng)以土地使用權(quán)確權(quán)登記為基礎(chǔ)、房地一體確權(quán)登記為原則。對(duì)難以認(rèn)定地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的規(guī)劃合法性的，可單獨(dú)對(duì)宅基地、集體建設(shè)用地予以確權(quán)登記。

　　二、依法妥善處理宅基地取得相關(guān)問(wèn)題

　　(一)依法認(rèn)定農(nóng)村宅基地的取得資格“戶(hù)”。

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合下列條件之一的，可以獨(dú)立作為“戶(hù)”在本村申請(qǐng)宅基地確權(quán)登記：

　　1.已婚或達(dá)到法定結(jié)婚年齡的;

　　2.依法繼承房屋及宅基地使用權(quán)的未成年人;

　　3.法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　對(duì)以上情形之外，確需以“戶(hù)”申請(qǐng)宅基地的，可提交村民代表會(huì)議集體討論決定，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認(rèn)定。

　　(二)妥善處理超面積使用宅基地問(wèn)題。

　　1.經(jīng)依法批準(zhǔn)獲得的宅基地，按批準(zhǔn)文件確權(quán)登記。

　　2.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前建房占用的宅基地，至今未擴(kuò)大用地面積的，按實(shí)際使用現(xiàn)狀面積確權(quán)登記。

　　3.1982年2月13日至1999年9月24日《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前使用的宅基地，在175㎡面積限額內(nèi)給予確權(quán)。超過(guò)面積限額部分在登記薄和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記事欄內(nèi)注明，以后分戶(hù)建房或者重新建設(shè)時(shí)，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確權(quán)登記;或者按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記。

　　4.1999年9月24日之后使用的宅基地，在175㎡面積限額內(nèi)給予確權(quán)。超過(guò)面積限額部分可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記，否則超過(guò)部分不予確權(quán)登記。

　　(三)依法處理“一戶(hù)多宅”問(wèn)題。

　　農(nóng)村宅基地實(shí)行“一戶(hù)一宅”。村民一戶(hù)占用兩處以上宅基地且總面積超過(guò)175㎡的，認(rèn)定為一戶(hù)多宅，總面積不超過(guò)175㎡，不認(rèn)定為一戶(hù)多宅。對(duì)村民“一戶(hù)一宅”之外的宅基地，按以下原則處理：

　　1.村民合法繼承房屋所取得的宅基地，造成“一戶(hù)多宅”的，予以確權(quán)登記。

　　2.村民合法購(gòu)買(mǎi)房屋取得的宅基地，以及經(jīng)農(nóng)村集體組織決定規(guī)劃建設(shè)新村且在2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃報(bào)建管理工作的通知》實(shí)施之前已建設(shè)的房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶(hù)多宅”的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

　　3.符合分戶(hù)建房規(guī)定而尚未分戶(hù)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其實(shí)際使用的宅基地合計(jì)沒(méi)有超過(guò)分戶(hù)后用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　(四)依法維護(hù)農(nóng)村婦女和進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民宅基地權(quán)益。

　　農(nóng)村婦女作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，享有平等的宅基地分配權(quán)，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書(shū)上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開(kāi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，但不得再主張?jiān)r(nóng)村宅基地使用權(quán)。

　　農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

　　(五)依法維護(hù)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員宅基地權(quán)益。

　　1.非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地，并經(jīng)本農(nóng)民集體三分之二以上成員或村民代表同意，在退出原宅基地并注銷(xiāo)登記后，依法確定新建房屋所占用宅基地使用權(quán)，予以確權(quán)登記。

　　2.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原有的宅基地或合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記;擴(kuò)大使用宅基地范圍的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

　　3.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之后，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原有的宅基地或因合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，在175㎡范圍內(nèi)確權(quán)登記。如用地面積超過(guò)175㎡的，超過(guò)面積限額部分，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

　　4.原集體經(jīng)濟(jì)組織成員戶(hù)口遷離本村后，未經(jīng)批準(zhǔn)，回村另外建設(shè)房屋或購(gòu)買(mǎi)房屋所占用的宅基地，不予確權(quán)登記。

　　5.1999年5月6日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》實(shí)施之后，城鎮(zhèn)居民違反規(guī)定在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)或違法建造的房屋和宅基地，不予確權(quán)登記。

　　6、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證時(shí)，其不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員歷史取得”。

　　(六)依法維護(hù)華僑、歸僑宅基地權(quán)益。

　　對(duì)華僑、歸僑原有或者合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可以依法確定其房屋宅基地使用權(quán);其宅基地已被占用無(wú)法退回，歸僑、華僑申請(qǐng)另外安排用地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以安排。

　　三、依法妥善處理宅基地建房的規(guī)劃合法性問(wèn)題

　　(一)2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記時(shí)可不審查是否符合規(guī)劃。

　　(二)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后使用宅基地建房的，符合當(dāng)時(shí)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃或“多規(guī)合一”總體規(guī)劃之一的，可視為符合規(guī)劃。

　　四、依法確定集體建設(shè)用地使用權(quán)，分類(lèi)妥善處理集體建設(shè)用地地上建筑物、構(gòu)筑物的規(guī)劃合法性問(wèn)題

　　(一)1987年《土地管理法》實(shí)施之前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)、公共設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(二)1987年《土地管理法》實(shí)施之后至1999年1月1日，使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)、公共設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，由所在農(nóng)民集體同意，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(三)1999年1月1日之后辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)、公共設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)的用地文件進(jìn)行確權(quán)登記。

　　(四)依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)的，地上所建為公益事業(yè)、公共設(shè)施等建筑物、構(gòu)筑物的，辦理不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記時(shí)可不審查是否符合規(guī)劃。

　　(五)依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)且確定為經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的，審查地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的規(guī)劃合法性時(shí)，應(yīng)綜合考慮建設(shè)當(dāng)時(shí)有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃覆蓋情況，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)劃要求予以認(rèn)定。可以認(rèn)定的，一并確權(quán)登記;難以認(rèn)定的，不對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物予以確權(quán)登記。

　　五、依法妥善處理其他相關(guān)的歷史遺留問(wèn)題

　　(一)2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃報(bào)建管理工作的通知》實(shí)施之前建設(shè)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物，凡是已核發(fā)了宅基地使用證或者土地來(lái)源合法，且建設(shè)時(shí)符合本意見(jiàn)有關(guān)規(guī)劃要求，用地在村莊或城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，由申請(qǐng)人提交《保證質(zhì)量安全具結(jié)書(shū)》，可按使用現(xiàn)狀辦理房地一體的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記。

　　如所建房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合本意見(jiàn)有關(guān)規(guī)劃要求或者*新土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為非建設(shè)用地的，應(yīng)按照“缺什么補(bǔ)什么”的原則，按程序完善相關(guān)規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。

　　(二)2017年1月1日至《海南省村莊規(guī)劃管理?xiàng)l例》實(shí)施前建設(shè)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物，凡是已核發(fā)了宅基地使用證或者土地來(lái)源合法的，且建設(shè)時(shí)符合本意見(jiàn)有關(guān)規(guī)劃要求，用地在村莊或城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，由申請(qǐng)人提交《保證質(zhì)量安全具結(jié)書(shū)》，按照以下原則辦理：

　　1、房屋等建筑物、構(gòu)筑物在村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)的，按不超過(guò)3層、高度一般不超過(guò)12米內(nèi)登記發(fā)證，超出部分在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明，或者按照有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記。

　　2、房屋等建筑物、構(gòu)筑物在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的，執(zhí)行所在城鎮(zhèn)的規(guī)劃或規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，符合要求的，予以確權(quán)登記發(fā)證。

　　3、如所建房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合本意見(jiàn)有關(guān)規(guī)劃要求或者*新土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為非建設(shè)用地的，應(yīng)按照“缺什么補(bǔ)什么”的原則，按程序完善相關(guān)規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。

　　(三)對(duì)于原已經(jīng)依法確權(quán)登記發(fā)證的宅基地，界線(xiàn)沒(méi)變化的，不需再開(kāi)展宅基地權(quán)籍調(diào)查，只需開(kāi)展農(nóng)房補(bǔ)充調(diào)查，完成房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。已依法確權(quán)登記的宅基地，本次調(diào)查核實(shí)面積與發(fā)證面積不符的，可將宅基地的變更登記和房屋的首次登記，一并申請(qǐng)辦理。

　　(四)兩戶(hù)或兩戶(hù)以上農(nóng)村村民共同使用一處宅基地的，相關(guān)農(nóng)戶(hù)自行協(xié)商確定各自使用范圍和面積。經(jīng)協(xié)商能夠確定各戶(hù)準(zhǔn)確使用界線(xiàn)，按協(xié)商確定的界線(xiàn)分割單獨(dú)確權(quán)登記。不能確定使用界線(xiàn)但能明確各自分?jǐn)偯娣e的，按共同共有辦理確權(quán)登記，并按協(xié)商確定的分?jǐn)偯娣e在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的附記欄注記。不能確定各戶(hù)使用界線(xiàn)和分?jǐn)偯娣e的，直接按共同共有辦理確權(quán)登記。

　　對(duì)本意見(jiàn)未明確解決措施的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題，將根據(jù)我省農(nóng)村土地制度改革的精神和實(shí)踐需要另行制定相應(yīng)辦法。各市縣在執(zhí)行本意見(jiàn)過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題要及時(shí)報(bào)告。

　　本意見(jiàn)自發(fā)布之日起有效期5年。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

2020年7月16日

　　(此件主動(dòng)公開(kāi))

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