海南省自然資源和規(guī)劃廳

關(guān)于實(shí)施點(diǎn)狀用地制度的意見

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《中共海南省委 海南省人民政府關(guān)于抓好“三農(nóng)”領(lǐng)域重點(diǎn)工作確保如期實(shí)現(xiàn)全面小康的實(shí)施意見》（瓊發(fā)〔2020〕1號(hào)），建立更加靈活、更加精細(xì)的土地利用制度，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，促進(jìn)海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就實(shí)施點(diǎn)狀用地制度提出以下意見：

一、明確點(diǎn)狀用地的內(nèi)涵和實(shí)施范圍

（一）內(nèi)涵。本意見所稱的點(diǎn)狀用地是指在城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外，不適合成片開發(fā)的區(qū)域和項(xiàng)目，根據(jù)資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件以及項(xiàng)目用地需求，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)塊地形地貌特征，以及建（構(gòu)）筑物占地面積等點(diǎn)狀布局，按照“建多少、轉(zhuǎn)多少、供多少”的原則進(jìn)行點(diǎn)狀報(bào)批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點(diǎn)狀供應(yīng)的項(xiàng)目用地方式。

點(diǎn)狀用地項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

1.符合國土空間規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃；

2.符合國家和本省相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求；

3.土地權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議；

4.涉及土地征收的，應(yīng)符合《土地管理法》有關(guān)規(guī)定；

5.涉及利用農(nóng)村集體土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意；

6.法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（二）實(shí)施范圍。點(diǎn)狀用地的實(shí)施范圍包括：

1.鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施（含交通、水利等設(shè)施）和公共服務(wù)設(shè)施用地；

2.鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)和旅游項(xiàng)目用地及其配套設(shè)施用地；

3.農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷、存儲(chǔ)等項(xiàng)目用地；

4.農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展中的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)以及旅游新業(yè)態(tài)用地；

5.南繁科研育種基地范圍內(nèi)服務(wù)于南繁育種的生產(chǎn)設(shè)施用地；

6.旅游公路驛站、交通場(chǎng)站用地；

7.法律法規(guī)規(guī)定的其他點(diǎn)狀項(xiàng)目用地。

城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外非采取點(diǎn)狀用地方式使用土地的單獨(dú)選址項(xiàng)目，不適用本意見。屬于設(shè)施農(nóng)用地的，按照設(shè)施農(nóng)用地的有關(guān)規(guī)定管理，不適用點(diǎn)狀用地的有關(guān)規(guī)定。

（三）負(fù)面清單。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目按準(zhǔn)入負(fù)面清單管理，下列情形不得納入點(diǎn)狀用地范圍：

1.建設(shè)選址涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)公益林、自然保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)或者位于相關(guān)規(guī)劃和生態(tài)保護(hù)紅線確定的禁止建設(shè)區(qū)的；

2.建設(shè)選址在地質(zhì)災(zāi)害、洪澇災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)，以及處于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)經(jīng)評(píng)估不能建設(shè)的；

3.挖山填湖（海）、削峰填谷等破壞生態(tài)環(huán)境的項(xiàng)目；

4.商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項(xiàng)目；

5.按規(guī)劃應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中布局的工業(yè)類項(xiàng)目；

6.法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止情形。

二、完善點(diǎn)狀用地規(guī)劃管理

點(diǎn)狀用地項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃，允許在開發(fā)邊界外規(guī)劃布局和建設(shè)。各市縣可在村莊規(guī)劃中規(guī)劃布局點(diǎn)狀用地項(xiàng)目或者預(yù)留規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)，保障點(diǎn)狀用地項(xiàng)目建設(shè)；對(duì)一時(shí)難以明確具體用途的建設(shè)用地，可暫不明確規(guī)劃用地性質(zhì)。村莊規(guī)劃已經(jīng)明確點(diǎn)狀用地范圍和規(guī)模等規(guī)劃條件的，嚴(yán)格按照規(guī)劃執(zhí)行。村莊規(guī)劃預(yù)留規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)參照修建性詳細(xì)規(guī)劃要求組織編制項(xiàng)目實(shí)施方案，明確相應(yīng)的規(guī)劃內(nèi)容和條件，在項(xiàng)目審批時(shí)一并落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，項(xiàng)目批準(zhǔn)后同步更新國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃數(shù)據(jù)庫。選址在國土空間規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，且村莊規(guī)劃未覆蓋區(qū)域的點(diǎn)狀用地項(xiàng)目，可依據(jù)市縣人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目選址論證報(bào)告出具規(guī)劃條件。

三、規(guī)范點(diǎn)狀用地審批管理

點(diǎn)狀用地項(xiàng)目建設(shè)占用土地的，依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中涉及占用耕地的，必須落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡；涉及占用規(guī)劃林地的，應(yīng)依法辦理林地征（占）用審批手續(xù)。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目中必需的非建設(shè)占用的土地采取“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)”方式作為生態(tài)保留用地合理利用，用地范圍、方式、期限等應(yīng)在點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)施方案中及在建設(shè)用地供應(yīng)時(shí)予以明確，用地期限不得短于建設(shè)用地期限。審批管理的具體類型如下：

（一）征轉(zhuǎn)合一。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)需要使用的是國有土地，且符合《土地管理法》規(guī)定土地征收范圍的，依據(jù)需要建設(shè)、征收和轉(zhuǎn)用的面積，依法辦理土地征收、農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，按國有建設(shè)用地管理。

（二）只轉(zhuǎn)不征。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)需要使用的是集體土地的，依據(jù)需要建設(shè)和轉(zhuǎn)用的面積，依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，按照集體建設(shè)用地管理和使用。

（三）不征不轉(zhuǎn)和只征不轉(zhuǎn)。項(xiàng)目范圍內(nèi)不改變?cè)恋赜猛镜挠玫兀约胺稀逗Ｄ鲜∪嗣裾P(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見（試行）》（瓊府〔2019〕13號(hào)）第三條第（五）項(xiàng)規(guī)定的用地，可采取“不征不轉(zhuǎn)”“只征不轉(zhuǎn)”方式利用土地。具體按照“不征不轉(zhuǎn)”“只征不轉(zhuǎn)”相關(guān)規(guī)定辦理。

四、實(shí)行點(diǎn)狀用地差異化供地

（一）供地方式。點(diǎn)狀用地按照用地面積報(bào)批，按單個(gè)項(xiàng)目一次性組織供地：

1.點(diǎn)狀用地已征收（收回）為國有，符合劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式進(jìn)行供地。經(jīng)營性用地應(yīng)按照法律法規(guī)規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。項(xiàng)目用地涉及多個(gè)用途的，可按規(guī)劃主導(dǎo)用途（每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積*大比例的用地）對(duì)應(yīng)的用地性質(zhì)確定供地方式，用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。

2.點(diǎn)狀用地為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，由農(nóng)村集體以出讓、出租、聯(lián)營合作、入股等方式供應(yīng)土地，執(zhí)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的有關(guān)規(guī)定。

3.點(diǎn)狀用地可按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，實(shí)行長期租賃、先租后讓、彈性年期等差別化供地模式。

4.點(diǎn)狀用地項(xiàng)目可按規(guī)定合理設(shè)定供地前置條件，帶項(xiàng)目實(shí)施方案依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式供應(yīng)土地，但不得設(shè)定唯一準(zhǔn)入主體，且應(yīng)將相關(guān)行業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、標(biāo)準(zhǔn)、形態(tài)及規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)地技術(shù)、公建配套、用途變更、分割轉(zhuǎn)讓、閑置處置等要求，與履約監(jiān)管責(zé)任、監(jiān)管措施、違約罰則等內(nèi)容一并納入供地方案、土地劃撥決定書或出讓合同。

（二）供地面積。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目建設(shè)用地總面積不超過30畝，單個(gè)點(diǎn)建設(shè)用地面積一般不低于1畝，位于山區(qū)等受特殊條件限制的區(qū)域單個(gè)點(diǎn)的用地面積可適當(dāng)壓縮，但一般也不得低于0.5畝。

（三）供地用途和年限。點(diǎn)狀用地為單一用途的，按照規(guī)劃用途確定土地用途和使用年限。涉及多個(gè)用途的，可按照主導(dǎo)用途確定供地的土地用途和使用年限。

（四）供地價(jià)格。點(diǎn)狀用地采取有償方式供地的，應(yīng)在建立健全城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的基礎(chǔ)上，按照土地供應(yīng)政策要求和土地估價(jià)結(jié)果，綜合確定出讓底價(jià)。

（五）交易平臺(tái)。采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開供應(yīng)項(xiàng)目用地的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在省統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)進(jìn)行。委托實(shí)施土地交易活動(dòng)的，土地服務(wù)費(fèi)按單個(gè)項(xiàng)目收取，*高不得超過10萬元。

五、加強(qiáng)點(diǎn)狀用地批后管理

（一）確權(quán)登記頒證。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目核發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，不得分割登記。涉及多個(gè)用途的，按主導(dǎo)用途登記發(fā)證。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目生態(tài)保留用地由項(xiàng)目用地單位與土地權(quán)利人簽訂土地使用合同，明確土地使用關(guān)系，有關(guān)合同資料應(yīng)在項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍檔案中留存，并可在項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上予以標(biāo)注。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建。項(xiàng)目依法取得土地后，按照有關(guān)規(guī)定辦理鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可、施工許可手續(xù)，積極推行工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革。嚴(yán)格按照本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行建筑密度、高度和風(fēng)貌管控要求。

（三）項(xiàng)目履約監(jiān)管。產(chǎn)業(yè)類點(diǎn)狀用地項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)參照《關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展和用地準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的指導(dǎo)意見》（瓊國土資規(guī)〔2018〕8號(hào)）簽訂準(zhǔn)入（對(duì)賭）協(xié)議，明確點(diǎn)狀用地項(xiàng)目須整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得擅自改變土地用途等限制條件，約定違約責(zé)任。土地限制條件應(yīng)當(dāng)寫入土地供應(yīng)公告，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)對(duì)宗地的權(quán)利限制予以注記。

六、有關(guān)要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各市縣要提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，將點(diǎn)狀用地作為強(qiáng)化海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)資源要素保障，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興、農(nóng)村人居環(huán)境整治、全域旅游和脫貧攻堅(jiān)工作的重要抓手，建立起政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)同、公眾參與、社會(huì)監(jiān)督的工作機(jī)制。對(duì)符合點(diǎn)狀用地條件的項(xiàng)目，堅(jiān)持規(guī)劃先行，依法報(bào)批，及時(shí)辦理供地和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，促進(jìn)項(xiàng)目落地實(shí)施，避免用地閑置浪費(fèi)。

（二）聯(lián)合評(píng)估論證。按照審慎漸進(jìn)原則對(duì)點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)行總量控制，2020年海口市和三亞市批準(zhǔn)實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不超過10個(gè)，其他市縣不超過5個(gè),基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目不限個(gè)數(shù)；2020年后，視各地項(xiàng)目實(shí)施情況逐年調(diào)整項(xiàng)目數(shù)量。省建立點(diǎn)狀用地項(xiàng)目聯(lián)合評(píng)估論證機(jī)制，市縣人民政府組織編制點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)省招商工作聯(lián)席會(huì)議審議通過后方可實(shí)施。

（三）嚴(yán)格全程監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)點(diǎn)狀用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目全過程監(jiān)管，嚴(yán)格點(diǎn)狀用地范圍，防止以“新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)”為名擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。禁止以點(diǎn)狀用地為名開發(fā)建設(shè)商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項(xiàng)目。嚴(yán)格用途管制，堅(jiān)持農(nóng)地農(nóng)用，不得通過點(diǎn)狀用地方式，違規(guī)規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理，損害農(nóng)民權(quán)益，變相違法占用耕地、林地等農(nóng)用地。嚴(yán)肅查處違法違規(guī)占用、轉(zhuǎn)讓土地及改變土地用途等行為。

（四）動(dòng)態(tài)調(diào)整退出。市縣人民政府應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行定期評(píng)估并形成年度評(píng)估報(bào)告，于下一年度1月15日前報(bào)省自然資源和規(guī)劃廳。省自然資源和規(guī)劃廳視情況組織省有關(guān)部門進(jìn)行抽查復(fù)評(píng)，并可根據(jù)市縣定期評(píng)估和省級(jí)抽查復(fù)評(píng)情況，對(duì)市縣下一年度可實(shí)施點(diǎn)狀用地項(xiàng)目的數(shù)量提出管控要求。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目因政府及其部門方面原因無法實(shí)施或項(xiàng)目開發(fā)主體未按項(xiàng)目實(shí)施方案開發(fā)建設(shè)的，市縣自然資源和規(guī)劃等有關(guān)部門應(yīng)按照法律法規(guī)、土地劃撥決定書、出讓合同及準(zhǔn)入（對(duì)賭）協(xié)議的規(guī)定或約定進(jìn)行處理處置，依法收繳土地閑置費(fèi)、收回土地使用權(quán)或主張違約責(zé)任。

各市縣可按照本意見要求制定實(shí)施細(xì)則。本意見自印發(fā)之日起施行，有效期三年。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

2020年4月17日

（此件主動(dòng)公開）

來源:海南省自然資源和規(guī)劃廳

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