5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。

近年來，我國住房租賃和銷售市場不斷發(fā)展，在解決居民居住問題、改善居住環(huán)境、促進經(jīng)濟社會發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。據(jù)統(tǒng)計，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等；自2013年以來，每年全國商品住房銷售面積都在10億平方米以上。在住房租賃和銷售市場快速發(fā)展的同時，也存在當(dāng)事人權(quán)益保護不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題，亟需通過專門立法予以解決。

黨中央、國務(wù)院高度重視住房租賃和銷售市場管理工作，在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議指出，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。今年2月，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。

征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。

明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，構(gòu)建穩(wěn)定的租賃關(guān)系

征求意見稿規(guī)定，租賃住房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面形式的住房租賃合同，規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)確保出租住房符合安全要求，承租人應(yīng)當(dāng)合理使用租賃住房。為穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保護租賃雙方權(quán)益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

一是規(guī)范租金支付和調(diào)整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，征求意見稿規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，征求意見稿規(guī)定出租人不得單方面提高租金。同時，還規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價格。

二是鼓勵簽訂長期租賃合同。征求意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關(guān)政策支持。對于住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

三是注重承租人居住權(quán)利保障。征求意見稿規(guī)定承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人。征求意見稿還規(guī)定，出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房。同時，征求意見稿也規(guī)范了承租人租賃行為，規(guī)定承租人要按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得損害他人的合法權(quán)益。

四是強化住房租賃市場管理。在管理體制方面，征求意見稿提出了直轄市、市、縣人民政府要建立多部門的聯(lián)合監(jiān)管體制，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調(diào)處等工作。在管理制度方面，征求意見稿規(guī)定租賃住房應(yīng)當(dāng)辦理住房租賃備案，并明確了辦理備案不收取任何費用；在規(guī)范租賃行為方面，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標準，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。針對二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營等市場亂象，征求意見稿規(guī)定，轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意，對于自然人轉(zhuǎn)租住房達到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。

此外，在鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)方面，征求意見稿也做出了原則性規(guī)定，明確住房租賃企業(yè)可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

規(guī)范住房銷售行為，加大違法行為的處罰力度

征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強化了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。

一是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件。征求意見稿規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售住房的，實行現(xiàn)售備案制度。

二是加大對違法銷售行為的處罰力度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售住房、擾亂市場秩序等突出問題，征求意見稿明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得存在發(fā)布虛假廣告、哄抬房價、捂盤惜售、價外加價、一房多售、捆綁銷售等12項禁止性行為，對存在上述行為的，規(guī)定了可依法處以暫停網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質(zhì)證書等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

加強房地產(chǎn)中介行業(yè)管理，規(guī)范服務(wù)行為

房地產(chǎn)中介作為服務(wù)行業(yè)，在住房租賃和銷售方面發(fā)揮了重要作用。征求意見稿對房地產(chǎn)中介行業(yè)管理也作了具體規(guī)定。

一是規(guī)范機構(gòu)設(shè)立和從業(yè)人員管理。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員。同時，按照國家行政審批制度改革的要求，規(guī)定國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度，并規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在服務(wù)時，要實行實名掛牌服務(wù)。

二是規(guī)范房源信息發(fā)布。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布住房租賃、銷售信息前，應(yīng)當(dāng)核對委托人身份證明、住房權(quán)屬信息，實地查看住房，并編制住房狀況說明書。針對近些年來快速發(fā)展的住房租賃、銷售網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺，征求意見稿也明確了平臺對信息真實性承擔(dān)的相應(yīng)管理責(zé)任。

三是規(guī)范收費行為。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)項目實行明碼標價制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要在經(jīng)營場所醒目位置公示服務(wù)項目和收費標準，在收費前，要向當(dāng)事人出具收費清單，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用。

四是明確從業(yè)禁止行為。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權(quán)益等問題，征求意見稿規(guī)定了中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員違反上述規(guī)定的，征求意見稿規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

此外，征求意見稿還注重保護當(dāng)事人的交易安全，強化住房租賃和銷售的監(jiān)督管理。一是實行實名交易制度。征求意見稿規(guī)定住房租賃和銷售應(yīng)當(dāng)實名交易，并規(guī)定在住房租賃和銷售等活動中采集的個人信息受法律保護。二是實行交易資金監(jiān)管制度。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售住房、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托銷售住房的，交易資金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管賬戶。對于當(dāng)事人自行成交的，當(dāng)事人可以約定將交易資金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管賬戶。三是實行機構(gòu)備案管理制度。征求意見稿規(guī)定，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)到工商注冊地房產(chǎn)管理部門備案，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時將備案信息向社會公開。同時還規(guī)定，房產(chǎn)管理部門要落實“雙隨機、一公開”制度，加大執(zhí)法檢查力度。四是強化政府服務(wù)，加強信用體系建設(shè)。征求意見稿規(guī)定要建立住房租賃和銷售信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，構(gòu)建守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。