今日從海口市有關(guān)部門了解到，今年海口市商品房銷售預(yù)計保持平穩(wěn)，但庫存壓力依然存在。因此，有關(guān)部門建議海口應(yīng)通過提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、調(diào)整好房地產(chǎn)供需關(guān)系、用好用足公積金政策、深化戶籍制度改革、取消公租房建設(shè)實行貨幣化補貼、加大營銷力度等手段，多措并舉為海口商品房“去庫存”。

【今年海口市商品房銷售預(yù)計保持平穩(wěn)價格下行壓力仍在】

據(jù)了解，2016年3月海口市銷售商品房49.54萬平方米，同比增長68.19%；商品房銷售金額41.41億元，同比增長70.79%；商品房均價8358.05元/平方米，同比增長1.55%。

2016年1-3月海口市銷售商品房136.65萬平方米，同比增長71.6%；商品房銷售金額106.12億元，同比增長60.55%；商品房均價7765.93元/平方米，同比下降6.44%；批準預(yù)售商品房89.92萬平方米，同比增長59.64%。通過市場走勢數(shù)據(jù)分析以及住建部關(guān)于“去庫存穩(wěn)市場”的指導(dǎo)精神，可預(yù)計2016年海口市商品房銷售仍將保持平穩(wěn)，但價格下行壓力依然存在。

【海口市商品房庫存壓力依然存在 調(diào)結(jié)構(gòu)去庫存是未來幾年的重點】

經(jīng)海口市有關(guān)部門統(tǒng)計，扣除開發(fā)商留下自用或出租的面積后截止2015年12月海口市商品房庫存量約650萬平方米。據(jù)分析顯示，海口市商品房庫存壓力仍然存在，調(diào)結(jié)構(gòu)去庫存仍是未來幾年的工作重點。

2011-2015年，海口土地供應(yīng)量對應(yīng)商品房面積為1222.11萬㎡，略低于商品房銷售量1448.08萬㎡，說明海口市目前土地供應(yīng)量基本合理。

而已辦理規(guī)劃報建未銷售面積為1014.37萬㎡和已辦理預(yù)售未銷售面積為911.48萬㎡，庫存量相對較大，但基本在36個月的消化期內(nèi)。已竣工面積為1395.81萬㎡，基本與商品房銷售面積(1448.08萬㎡)持平，說明海口市項目竣工驗收相對滯后，項目的驗收工作力度需加大，商品房庫存有壓力。

已辦理施工報建許可證未銷售的商品房面積為1990.1萬平方米，庫存嚴重，說明海口市在建工程因各種原因進展不暢，存在已施工未達到預(yù)售條件或停工的項目較多，造成這一階段的商品房庫存特別嚴重。對這一部分項目有待進一步對實際情況進行梳理，將對應(yīng)制定措施進行去化庫存。

【“去庫存”建議：海口應(yīng)提高棚改貨幣化安置比例取消公租房建設(shè)實行貨幣化補貼】

根據(jù)數(shù)據(jù)分析與實際情況，海口市有關(guān)部門建議應(yīng)采取多項措施“去庫存”。

首先，應(yīng)提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，減少統(tǒng)一新建定向團體回遷商品房面積(以下簡稱“回遷商品房”)，增加貨幣直接補償安置方式，積極引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民購買商品房用做安置房，棚戶區(qū)居民選擇貨幣直接補償安置方式后，一年內(nèi)購買海口市新建商品房(不含回遷商品房)用做安置房的，市政府給予補貼。搭建棚戶區(qū)改造商品房安置交易平臺，組織商品房項目房源轉(zhuǎn)成安置房在平臺上線銷售，打通存量商品房和棚戶區(qū)改造安置房的通道。

其次，要調(diào)整好房地產(chǎn)供需關(guān)系，結(jié)合多規(guī)合一優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和科學(xué)布局，控制庫存增長。對土地用途為公共管理與公共服務(wù)用地、工礦倉儲用地、特殊用地、交通運輸用地等需要改為普通商品住宅用地的，由市政府依法收回土地，按計劃通過招拍掛形式組織供應(yīng)；對閑置土地應(yīng)嚴格依法處置，暫停其用于開發(fā)普通商品住宅，鼓勵調(diào)整為旅游、服務(wù)、教育、文化、衛(wèi)生、健康產(chǎn)業(yè)等建設(shè)用地。同時結(jié)合多規(guī)合一鼓勵零散小地塊通過多功能搭配方式進行多元化開發(fā)。鼓勵轉(zhuǎn)型利用，鼓勵開發(fā)符合國際旅游島建設(shè)需求、有長期稅源的旅游地產(chǎn)(不含產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假酒店)、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性地產(chǎn)。

再次，要加大金融支持，用好用足公積金政策，深化戶籍制度改革，強化社會保障。調(diào)整落戶政策，配合戶籍改革，實行省外積分落戶制度，調(diào)整提高住房積分分值，促進省外購房人員落戶。對海口市引進的經(jīng)市人才主管部門認定的專業(yè)技術(shù)人才，在海口市購買首套新建普通商品住房的，政府予以住房貨幣化補貼資助。對企業(yè)、機構(gòu)納入公租房管理的住房租賃收入免征營業(yè)稅或增值稅、房產(chǎn)稅。鼓勵開發(fā)企業(yè)自持商品住房用于出租，出租規(guī)模在10000平方米以上的，按其租賃收入繳納的營業(yè)稅或增值稅、房產(chǎn)稅中市級留成部分的50%予以扶持獎勵。

另外，還可以取消公租房建設(shè)實行貨幣化補貼，打通保障房與商品房雙向轉(zhuǎn)換通道，消化保障房和商品房庫存。取消公租房建設(shè)，全面實行公租房貨幣化補貼，把公租房保障范圍擴大到非戶籍人口，將城鎮(zhèn)中等偏下和低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工、外來和進城務(wù)工人員納入公租房保障范圍。 *后，海口市應(yīng)繼續(xù)加大營銷力度，促進“移動互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的健康快速發(fā)展，積極推動與各全國知名專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站進行戰(zhàn)略合作，借助其營銷平臺共同推廣和銷售海口旅游地產(chǎn)。(南海網(wǎng)記者 周靜泊)

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