今日從海口市有關部門了解到，今年海口市商品房銷售預計保持平穩，但庫存壓力依然存在。因此，有關部門建議海口應通過提高棚戶區改造貨幣化安置比例、調整好房地產供需關系、用好用足公積金政策、深化戶籍制度改革、取消公租房建設實行貨幣化補貼、加大營銷力度等手段，多措并舉為海口商品房“去庫存”。

【今年海口市商品房銷售預計保持平穩價格下行壓力仍在】

據了解，2016年3月海口市銷售商品房49.54萬平方米，同比增長68.19%；商品房銷售金額41.41億元，同比增長70.79%；商品房均價8358.05元/平方米，同比增長1.55%。

2016年1-3月海口市銷售商品房136.65萬平方米，同比增長71.6%；商品房銷售金額106.12億元，同比增長60.55%；商品房均價7765.93元/平方米，同比下降6.44%；批準預售商品房89.92萬平方米，同比增長59.64%。通過市場走勢數據分析以及住建部關于“去庫存穩市場”的指導精神，可預計2016年海口市商品房銷售仍將保持平穩，但價格下行壓力依然存在。

【海口市商品房庫存壓力依然存在 調結構去庫存是未來幾年的重點】

經海口市有關部門統計，扣除開發商留下自用或出租的面積后截止2015年12月海口市商品房庫存量約650萬平方米。據分析顯示，海口市商品房庫存壓力仍然存在，調結構去庫存仍是未來幾年的工作重點。

2011-2015年，海口土地供應量對應商品房面積為1222.11萬㎡，略低于商品房銷售量1448.08萬㎡，說明海口市目前土地供應量基本合理。

而已辦理規劃報建未銷售面積為1014.37萬㎡和已辦理預售未銷售面積為911.48萬㎡，庫存量相對較大，但基本在36個月的消化期內。已竣工面積為1395.81萬㎡，基本與商品房銷售面積(1448.08萬㎡)持平，說明海口市項目竣工驗收相對滯后，項目的驗收工作力度需加大，商品房庫存有壓力。

已辦理施工報建許可證未銷售的商品房面積為1990.1萬平方米，庫存嚴重，說明海口市在建工程因各種原因進展不暢，存在已施工未達到預售條件或停工的項目較多，造成這一階段的商品房庫存特別嚴重。對這一部分項目有待進一步對實際情況進行梳理，將對應制定措施進行去化庫存。

【“去庫存”建議：海口應提高棚改貨幣化安置比例取消公租房建設實行貨幣化補貼】

根據數據分析與實際情況，海口市有關部門建議應采取多項措施“去庫存”。

首先，應提高棚戶區改造貨幣化安置比例，減少統一新建定向團體回遷商品房面積(以下簡稱“回遷商品房”)，增加貨幣直接補償安置方式，積極引導棚戶區改造居民購買商品房用做安置房，棚戶區居民選擇貨幣直接補償安置方式后，一年內購買海口市新建商品房(不含回遷商品房)用做安置房的，市政府給予補貼。搭建棚戶區改造商品房安置交易平臺，組織商品房項目房源轉成安置房在平臺上線銷售，打通存量商品房和棚戶區改造安置房的通道。

其次，要調整好房地產供需關系，結合多規合一優化房地產結構調整和科學布局，控制庫存增長。對土地用途為公共管理與公共服務用地、工礦倉儲用地、特殊用地、交通運輸用地等需要改為普通商品住宅用地的，由市政府依法收回土地，按計劃通過招拍掛形式組織供應；對閑置土地應嚴格依法處置，暫停其用于開發普通商品住宅，鼓勵調整為旅游、服務、教育、文化、衛生、健康產業等建設用地。同時結合多規合一鼓勵零散小地塊通過多功能搭配方式進行多元化開發。鼓勵轉型利用，鼓勵開發符合國際旅游島建設需求、有長期稅源的旅游地產(不含產權式酒店和分時度假酒店)、商業地產、醫養結合的醫療健康產業、養老地產、教育產業等經營性地產。

再次，要加大金融支持，用好用足公積金政策，深化戶籍制度改革，強化社會保障。調整落戶政策，配合戶籍改革，實行省外積分落戶制度，調整提高住房積分分值，促進省外購房人員落戶。對海口市引進的經市人才主管部門認定的專業技術人才，在海口市購買首套新建普通商品住房的，政府予以住房貨幣化補貼資助。對企業、機構納入公租房管理的住房租賃收入免征營業稅或增值稅、房產稅。鼓勵開發企業自持商品住房用于出租，出租規模在10000平方米以上的，按其租賃收入繳納的營業稅或增值稅、房產稅中市級留成部分的50%予以扶持獎勵。

另外，還可以取消公租房建設實行貨幣化補貼，打通保障房與商品房雙向轉換通道，消化保障房和商品房庫存。取消公租房建設，全面實行公租房貨幣化補貼，把公租房保障范圍擴大到非戶籍人口，將城鎮中等偏下和低收入住房困難家庭、新就業職工、外來和進城務工人員納入公租房保障范圍。 *后，海口市應繼續加大營銷力度，促進“移動互聯網+房地產”的健康快速發展，積極推動與各全國知名專業房地產網站進行戰略合作，借助其營銷平臺共同推廣和銷售海口旅游地產。(南海網記者 周靜泊)

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