與往年“悄無聲息”不同,今年,海南樓市格外引人注目。恒大·海花島,這個名字在這個冬天已傳遍了全國。同時,一島9盤也表明恒大對海南樓市未來的信心。不似恒大般大張旗鼓,中海、融創(chuàng)等龍頭房企在今年均默默落子海南,綠地、遠洋等企業(yè)也通過招拍掛、并購等方式加快對海南的布局。高庫存下,加速布局海南,房企真能玩得轉(zhuǎn)嗎?

【企業(yè)銷售兩極分化】

就在北京樓市為2015年收官沖刺時,海南樓市的銷售季節(jié)才剛剛到來。其實,受全國行業(yè)整體形勢、熱點消退、產(chǎn)品同質(zhì)化、實際需求下滑等因素影響,自2014年來,海南的房地產(chǎn)銷售陷入困境。銷售壓力與日俱增,是大部分海南項目的“常態(tài)”。當熟悉的概念營銷、低價策略等常規(guī)方式突然失靈,傳統(tǒng)的代理模式日漸失策,眾多海南樓盤的銷售壓力日漸加大。

銷售數(shù)據(jù)則呈示了市場的走勢。據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計,2015年1-5月,海南省房屋銷售面積為353.15萬平方米,比去年同期下降4.3%;房屋銷售額383.70億元,比去年同期下降3.5%。另一方面,海南房地產(chǎn)房屋竣工進入快速發(fā)展軌道。2015年1-4月,全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積276.49萬平方米,增長31.9%,比上年同期增長提高45.3%。對此,一位不愿透露姓名的海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,除了恒大、碧桂園、雅居樂等全國性房企依靠高周轉(zhuǎn)、低價格等優(yōu)勢繼續(xù)去化,越來越多的海南開發(fā)商日子艱難。

與此同時,實力雄厚的大開發(fā)商,利用其高周轉(zhuǎn)、低價格等優(yōu)勢,也對市場進行了巨大擠壓。位于海口的恒大文化旅游城,精裝公寓8000元/平方米,幾乎讓周邊的單體項目陷入絕境。據(jù)雅居樂發(fā)布的上半年業(yè)績公告稱,海南項目雅居樂清水灣上半年實現(xiàn)累計銷售近50億元,6月單月12億,兩項數(shù)據(jù)皆創(chuàng)下國際旅游島以來海南樓市半年度和單月成交額的歷史新高。市場在島外,資本實力不足,對于眾多海南中小開發(fā)商而言,生存空間越來越窄,特別依靠銀行貸款的房企,資金壓力非常巨大。

【又一批龍頭企業(yè)進入】

市場處于調(diào)整期,當?shù)夭糠种行》慨a(chǎn)迫于資金周轉(zhuǎn)壓力,將持有項目和樓盤向大企業(yè)轉(zhuǎn)手,海南房企分化整合加劇,新一批的企業(yè)則悄然進入。

11月初,融創(chuàng)收購了山東南山集團旗下的海南萬寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán),進入海南市場,雙方將合作開發(fā)海南萬寧日月灣綜合旅游度假區(qū)項目;遠洋地產(chǎn)則以股權(quán)收購形式,從南豐集團手中獲得西山渡項目;恒大地產(chǎn)則耗費135億從新世界地產(chǎn)手中獲得四個項目,其中之一就包括海口,據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,該項目待開發(fā)物業(yè)折合樓面價僅為2850元/平方米,甚至低于2013年同類項目3733元/平方米的樓面價。

除并購的低成本土地外,海南市場招拍掛出讓的土地也吸引了各家房企的目光。11月17日,海南省海口椰海大道南側(cè)地塊由中海地產(chǎn)子公司廣州瑾熙房地產(chǎn)投資公司溢價120.81%以6.28億元競得,中海地產(chǎn)首次進入海南。綠地、鴻州、魯能、碧桂園四家大房企則在上半年就頻頻出手,其中碧桂園在陵水區(qū)域頻頻拿地,3-5月連拿地38.07公頃,共計7.4億元。

大房企進入勢必造成海南市場的新一輪洗牌,本土小開發(fā)商在逐漸退出歷史舞臺,取而代之的是資金雄厚、市場化程度高的島外大型房企。“沒有穩(wěn)定的客戶來源,沒有充足的資金儲備,就逐漸會被擠垮。”資深業(yè)內(nèi)人士說,留下來的應該就是大的開發(fā)商和項目,接下來就是價格戰(zhàn)或是產(chǎn)品戰(zhàn),愈演愈烈。

海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為,隨著消費者的成熟度提高,產(chǎn)品的品質(zhì)已成為其重要的購買意愿考量。他認為,當前海南眾多房地產(chǎn)項目僅是旅游目的地的開發(fā)模式,產(chǎn)品基于住宅銷售而不是基于旅游度假,是否能夠提供高品質(zhì)的產(chǎn)品及度假生活服務方式,這是造成分化的關鍵。

海南*大核心的優(yōu)勢是生態(tài),保護性開發(fā)理所當然的成為海南旅游地產(chǎn)的重之中重,而不能僅僅將環(huán)境當做“配角”,粗放式甚至破壞性的建設。事實上,相當一部分開發(fā)商為節(jié)省建設成本、實現(xiàn)快速銷售,壓縮設計、省人工、省物料、搶工期……*終,產(chǎn)品粗糙、品質(zhì)低下,現(xiàn)在不得不嘗下所種的苦果。

【海南樓市的新鮮血液】

海南這一輪洗牌從去年就已出現(xiàn)端倪。當時,萬科收購香水君瀾項目剩余開發(fā)和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅公式香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風情小鎮(zhèn)與珊瑚宮殿……在擁有資本、銷售渠道、產(chǎn)品設計經(jīng)驗的大房企面前,島上小房企缺少了競爭經(jīng)驗。

剝離資金周轉(zhuǎn)壓力的競爭,將讓企業(yè)有時間和精力深耕項目本身的品質(zhì),這也正是旅游地產(chǎn)的實質(zhì)。“躺著掙錢”的房企格局已經(jīng)漸行漸遠,除了基礎性的配套設施,旅游地產(chǎn)將注入養(yǎng)生、養(yǎng)老、購物、國際論壇等更為多元化的旅游體驗。大房企進入市場,也為海南樓市帶來新鮮血液。