近日，在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》正式發(fā)布，《意見》提出，要支持海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港。海南迎來重磅利好，海南有項目的開發(fā)商和中介代理率先反應(yīng)，制造了一波廣告攻勢，試圖借機(jī)大賣。不過，這次的熱度涼得有些快。

從各地投資客涌入，到多次調(diào)控加碼，半個月的時間，海南樓市已從炙手可熱轉(zhuǎn)為“生人勿近”。住宅無法對外省銷售，已經(jīng)有中介開始打起了商住類產(chǎn)品的主意。業(yè)內(nèi)人士指出，一方面過去兩年價格的上漲，海南樓市投資價值已經(jīng)十分有限。另一方面，限購政策下，投資短期獲利已不可能，不要盲目購買非住宅類產(chǎn)品。

海南開發(fā)商：不要問價直接問有沒有房

“提醒：未來的日子，請不要問價，直接問有沒有房子！”在《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》正式發(fā)布后，一位海南項目的開發(fā)商工作人員，直接在微信朋友圈里貼出了這樣一段話。

《指導(dǎo)意見》中包含海南自由貿(mào)易試驗區(qū)、自貿(mào)港發(fā)展目標(biāo)及時間表，發(fā)展賽馬運(yùn)動等項目、探索發(fā)展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票等20個要點讓海南的房地產(chǎn)從業(yè)者們亢奮。

在上周剛結(jié)束的北京春季房地產(chǎn)展銷會上，雖然來自海南的參展商相比往年少了不少，但都迅速地將海南*新的政策紅利納入了銷售說辭之中。從國際旅游島單一的定位，迅速升級到自由貿(mào)易島、“升級的香港”等五花八門的說辭。同時，這些置業(yè)顧問還會不約而同地告訴咨詢者，機(jī)會有限，再不出手可能會徹底錯過海南。

開發(fā)商和中介代理商們因政策紅利而亢奮，而大批投資客也在一夜間涌向海南。一位海南項目的代理商透露，北京的購房人反應(yīng)還沒有那么激烈，很多來自珠三角深圳等城市的投資客當(dāng)下就迅速到達(dá)海南，有的投資客確實是“不問價，只要房”。

不過，該代理商也表示，北京的購房人對于這次政策利好并不感冒，雖然有很多咨詢的，但盲目出手的很少。據(jù)了解，一海南項目開發(fā)商在京組織了內(nèi)部團(tuán)購赴海南買房，感興趣者寥寥。

在《廣廈時代》的調(diào)查中，一位購房人表示，想在海南買房，主要是為了家里人過去度假，而現(xiàn)在咨詢一圈下來，發(fā)現(xiàn)看得上的位置，房價已經(jīng)很高了，不會因為有了政策利好，就接受現(xiàn)在的高價。“我反而比較關(guān)心，未來酒店價格會不會漲”。

《廣廈時代》了解到，過去兩年，海南部分地區(qū)房價漲幅已經(jīng)接近一倍。位于海口臨高的某知名房企大盤，2016年洋房單價7500元/平方米左右，而目前單價已接近15000元/平方米，置業(yè)門檻也從50萬元升至了100萬元。而一些二手房交易網(wǎng)站上刊登的低價房源信息，致電過去，大多是虛假信息，所謂的低價房源根本不存在。

政策澆熄炒作之火  全域限購限售嚴(yán)查騙購

因海南新利好的20個要點而亢奮的海南開發(fā)商和中介代理商們可能忽略了，20個要點中的*后兩條，都是專門針對房地產(chǎn)而設(shè)置，尤其是第20條明確要求，“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場預(yù)期，堅決防范炒房炒地投機(jī)行為?！倍吨笇?dǎo)意見》出爐半月以來海南省出臺的多輪調(diào)控加碼政策，則證明了這一點。

就在《指導(dǎo)意見》落地兩天之后的4月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》，通知明確提出，各市縣政府要嚴(yán)格執(zhí)行“房八條”有關(guān)規(guī)定，堅決杜絕弄虛作假行為；各市縣房管（住建）部門要對本轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談，督促其依法依規(guī)銷售，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為，要疏導(dǎo)排隊購房行為；此外，要繼續(xù)組織開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危哟笱膊榱Χ?，重點打擊利用“房八條”以及中央新政惡意炒作、哄抬房價以及弄虛作假購房的違法違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員要依法依規(guī)給予*嚴(yán)厲的處罰，直至清出海南市場。

“房八條”是指海南省住建廳聯(lián)合海南省多個部門在3月30日發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，該通知印發(fā)后購買的住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。非該省戶籍居民家庭在實行限購政策的區(qū)域購買住房，需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。也就是說，投資者除了受到限購、限貸、社保等限制外，至少將面臨五年的投資等待期。

4月22日，海南樓市調(diào)控再次加碼，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。對于此前沒有實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

同時，政策還封死了各種“騙購”的口子。非本省戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個人所得稅或社會保險購買住房；政策發(fā)布后新落戶海南的家庭，只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

4月23日，海南省住建廳再次印發(fā)文件，遏制假結(jié)婚假離婚騙購住房等行為。同時明確，此次限購的住房，包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，含新房和二手房。

事實上，據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，這已經(jīng)是海南一年以來發(fā)布的第15次房地產(chǎn)調(diào)控政策。除了限購，還包括對重要生態(tài)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了整治，并出臺了史上*嚴(yán)的土地管理措施，多個海南大盤被限制銷售。

海南對于房地產(chǎn)市場的嚴(yán)控很多購房人也可以感受得到，一位海南房業(yè)主告訴《廣廈時代》，以前他們小區(qū)管理非常粗放，別墅的花園、露臺業(yè)主自行封閉改造都沒有人管，但自從全省開展整治以來，小區(qū)的房子已經(jīng)完全不能進(jìn)行任何的加蓋和封閉，一動工，就會被物業(yè)制止。

海南樓市或急凍  建議不要轉(zhuǎn)投商住

2009年底，海南國際旅游建設(shè)規(guī)劃落地，海南全省商品房交易總額五天時間超過了2008年全年。自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港規(guī)劃的利好之下，海南樓市會不會迎來新一輪暴漲？即使是在海南樓市調(diào)控尚未加碼升級時，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也持否定態(tài)度。

一位海南開發(fā)商表示，首先目前海南的熱點區(qū)域可銷售的房源就十分有限，從供應(yīng)上就已經(jīng)不具備銷量激增的條件，另外，經(jīng)過了去年的嚴(yán)查，海南的開發(fā)商在操盤上也十分謹(jǐn)慎，不會盲目調(diào)價。“特別怕棒子打在自己身上”。他表示，畢竟大部分公司看好海南樓市的長期價值，低調(diào)發(fā)展，尋求機(jī)會，是當(dāng)前主要要做的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，和其他區(qū)域突然發(fā)布的重大利好不同，海南過去一年多樓市已經(jīng)上漲了很多，市場對于海南的政策利好早有一定預(yù)期，房價上漲已經(jīng)透支了不少利好空間，從投資價值看，已經(jīng)十分有限。同時，看好海南發(fā)展的人，早就已經(jīng)下手，很難累積更多新增的購房需求。

海南將全域納入限購范圍之后，部分中介代理商打起了商住項目的主意，開始向一些有意向投資的購房人推銷海南商住盤。

對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析稱，首先海南在目前的調(diào)控政策下，很難再出現(xiàn)較高的漲幅，不建議投資需求再進(jìn)入海南樓市。針對商住項目，如果能夠提供售后包租，或者引入第三方租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)還可以考慮，但是普通商住項目建議還是盡量避免。一是存在隨時可能觸發(fā)新調(diào)控的風(fēng)險，二是作為投資品，季節(jié)性因素造成的空置問題短期難以解決，租售比較低，持有成本高，回報率不可控。

而對于現(xiàn)在手中持有海南房的非海南戶籍購房人，郭毅建議不用著急拋售，可以考慮長期持有。因為從長線來看，其實海南隨著產(chǎn)業(yè)的不斷完善和升級，再加上因為文娛產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動更多休閑度假類人群的進(jìn)入，對于海南樓市從長線來看，還是能保持一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。所以長線持有海南的房產(chǎn)，從資產(chǎn)配置的角度來講，還是有一定的合理性。特別是隨著未來居住客群的增多，海南房產(chǎn)的流通性也會增強(qiáng)，那么對于長線持有的這部分客群來說，手里的房子也會比較容易變現(xiàn)。

（來源：北京青年報）