雖然房地產(chǎn)市場交易規(guī)模明顯下滑，但持續(xù)多時的調(diào)控政策不僅沒有松動態(tài)勢，反而可能繼續(xù)加碼。

近日，三亞、武漢、昆明等城市陸續(xù)發(fā)文，對樓市調(diào)控政策進(jìn)行強(qiáng)化，涉及限價、限售、預(yù)售資金監(jiān)管等。春節(jié)前夕，也有一批城市表態(tài)強(qiáng)化調(diào)控。

分析人士認(rèn)為，這意味著今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將保持嚴(yán)厲的基調(diào)。按照現(xiàn)有趨勢，更多的二三線城市將加入調(diào)控隊伍中，從而進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控從2016年就已開始，其間雖有部分城市因吸引人才而對政策變相松綁，但總體而言，調(diào)控的力度和范圍都在持續(xù)擴(kuò)大。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受制于樓市調(diào)控政策強(qiáng)化，以及市場需求在過去兩年的大量釋放，今年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯降溫。

強(qiáng)化調(diào)控并非個案

3月1日，昆明市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確對3個區(qū)域的商品住宅進(jìn)行限售，同時要求完善差別化的住房信貸政策。

昆明的限售區(qū)域為：主城二環(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，限售期限為三年。昆明同時還下調(diào)了公積金貸款的*高額度，并提高公積金貸款購房的首付比例。

2月末，武漢制定《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則》，并于2月27日至3月5日公開征求意見。

根據(jù)《細(xì)則》，武漢預(yù)售的新建商品房項目都將被納入預(yù)售資金監(jiān)管。具體而言：對形象進(jìn)度達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂并已支付完封頂施工進(jìn)度款的新建商品房項目，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的15%；對項目形象進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)1/2并已支付相應(yīng)施工進(jìn)度款的，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的20%；未達(dá)到上述條件的，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的25%。

房價上漲一度較快的海南市場，也遭遇調(diào)控重壓。據(jù)新華社2月27日報道，三亞市發(fā)改委、住建局聯(lián)合下發(fā)文件要求，三亞市已達(dá)到預(yù)（現(xiàn)）售條件的新建商品住房項目，備案價格不能超過2017年2月的水平。之前備案價格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請價格備案。

文件同時要求，備案價格原則上保持一年的穩(wěn)定期，一年內(nèi)不得調(diào)整。

去年12月，海南省就曾強(qiáng)化調(diào)控，將全省所有未售房源備案單價調(diào)至2萬元以下。

這些情況并非個案。春節(jié)前夕，山東淄博、濟(jì)陽，浙江衢州也曾出臺政策，對樓市調(diào)控進(jìn)行強(qiáng)化。河北、江西等省份在住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)年度會議上，均作出對2018年樓市調(diào)控進(jìn)行堅持的表態(tài)，強(qiáng)調(diào)保持政策的連續(xù)性。

在部委層面，央行在近日發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告中，對貨幣政策的導(dǎo)向定位“穩(wěn)健中性”，同時強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)對企業(yè)債務(wù)風(fēng)險、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和流動性變化情況、房地產(chǎn)市場、互聯(lián)網(wǎng)金融、跨境資金流動、跨行業(yè)跨市場風(fēng)險等領(lǐng)域的風(fēng)險監(jiān)測和防范。進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。”

春節(jié)前夕，新華社還發(fā)表題為《“房住不炒”讓房價漸回理性》的文章，稱“房子是用來住的，不是用來炒的”為房地產(chǎn)市場正本清源：房屋的真實價值在于其居住屬性。

長效機(jī)制將陸續(xù)落地

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2016年。與以往不同，調(diào)控并不是“一刀切”式的全盤調(diào)整，而采取了因城施策做法。

調(diào)控路徑的擴(kuò)圍也十分清晰：2016年初，一線城市率先出臺調(diào)控政策；從當(dāng)年年中開始，東部熱點二線城市加入調(diào)控陣營，一線城市周邊的中小城市也啟動調(diào)控；2016年四季度，調(diào)控政策進(jìn)一步向中西部區(qū)域的非熱點二線城市擴(kuò)圍，廣大三四線城市也陸續(xù)跟進(jìn)。

到2017年，樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼和擴(kuò)圍。但不同城市之間的調(diào)控力度不盡相同，并使得房地產(chǎn)市場表現(xiàn)有明顯差別。

其中，熱點一二線城市的調(diào)控力度*為嚴(yán)厲，其市場交易規(guī)模已降至低位，房價也呈下降趨勢。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1月，15個熱點城市中，有11個城市的新房價格跌至去年同期以下。相比之下，大部分三四線城市的調(diào)控力度不足，或未被政策所覆蓋。這些區(qū)域樓市的升溫，也成為推動2017年市場交易規(guī)模新高的主要動力。在統(tǒng)計局覆蓋統(tǒng)計的70大中城市中，三線城市的房價漲幅已長期領(lǐng)跑。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，隨著棚戶區(qū)改造維持較高規(guī)模，今年三四線城市將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場熱點。因此，樓市調(diào)控進(jìn)一步向中西部區(qū)域和三四線城市擴(kuò)圍的趨勢并未改變，未來將有更多城市出臺政策。

他還指出，2018年是房地產(chǎn)長效機(jī)制建立的關(guān)鍵年份，需要相對穩(wěn)定的市場環(huán)境。因此，調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性仍將被強(qiáng)調(diào)，這也意味著，調(diào)控政策不會出現(xiàn)根本性松動。

對于長效機(jī)制的內(nèi)容，業(yè)界總結(jié)為房地產(chǎn)稅、產(chǎn)權(quán)改革、租售并舉、土地供應(yīng)等幾個方面。其中，在出臺各項政策，并出讓了大量租賃用地后，租賃市場被認(rèn)為將繼續(xù)成為今年的熱點話題，“兩會”期間也會被納入討論。

此外，在土地出讓中實施限價、配建等，也將可能成為常態(tài)。

大部分受訪者認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策不會松動的背景下，今年房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將會出現(xiàn)下滑。熱點一二線城市在需求壓抑許久之后，市場有反彈的動力，但不會出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈的現(xiàn)象。

同策市場研究院還認(rèn)為，從推盤周期、銷售目標(biāo)、房企資金兌付壓力等諸多因素來看，一些前期房價上漲較快的城市極有可能會在今年二三季度開啟“大幅降價”或“降價潮”。