1月3日，在2018年剛剛啟程的時(shí)間點(diǎn),易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱循例對中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行十大預(yù)測。基于20年連貫的觀察思考，丁祖昱從政策、市場及企業(yè)三大板塊尋找房地產(chǎn)市場的未來脈絡(luò)，在主題為“相信未來2018”發(fā)布會(huì)上，丁祖昱認(rèn)為：海南的樓市已經(jīng)蟄伏5年，未來可能有3-5年的發(fā)展空間。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱

一、房地產(chǎn)稅落地

根據(jù)財(cái)政部部長肖捷等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)以及對趨勢的綜合判斷分析，丁祖昱認(rèn)為房地產(chǎn)稅即將落地。房地產(chǎn)稅有望成為長效機(jī)制的重要“構(gòu)件”，2013年后持續(xù)“擱置”的房地產(chǎn)稅可能將在2018年納入立法議程，明確落地時(shí)間表；租賃市場建設(shè)較快的一二線城市，或?qū)⑾纫徊皆圏c(diǎn)通過房租征收房地產(chǎn)稅等政策。

二、限價(jià)不放松

“十九大”過后，國土部和住建部仍相繼發(fā)文表態(tài)，將牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的”定位，實(shí)行分類調(diào)控、因城施策，建立房地產(chǎn)多元化供地機(jī)制。丁祖昱判斷，調(diào)控政策仍將持續(xù)，尤其是一二線城市。

三、成交總規(guī)模微降

預(yù)測政策不放松的前提下，丁祖昱判斷2018年成交規(guī)模將有所走弱。2017年，一些重點(diǎn)城市的推貨節(jié)奏已經(jīng)放慢，預(yù)售證難題在上海、南京、天津、廣州、武漢、長沙、重慶、杭州、北京及南寧等多個(gè)城市都有出現(xiàn)，在此情況下，購房需求被抑制和延后，下一年成交總規(guī)模便有微降的預(yù)期。

四、看好的城市：杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶

今年，丁祖昱選擇的“值得期待”城市為杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。這五大城市在2017年的發(fā)布會(huì)中他其實(shí)就已有提及。彼時(shí)，杭州、天津及武漢被丁祖昱預(yù)測為“潛力巨大的新一線”；重慶則被預(yù)測為“迅速崛起的準(zhǔn)一線”之一。海南的樓市已經(jīng)蟄伏5年，未來可能有3-5年的發(fā)展空間；唯一的一線城市上海此前也曾被丁祖昱點(diǎn)評為全球*大的房地產(chǎn)市場。

五、*具潛力的三線城市

三線城市政策總體相對寬松下，2017年，一些企業(yè)已經(jīng)將三線城市作為布局選擇。目前，也有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三四線城市在2018年大概率慣性上漲。丁祖昱也認(rèn)為，三線中不乏具備潛力的城市，其中，無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺(tái)、臺(tái)州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、潮州、蕪湖、徐州及唐山被他列為*具潛力的三線城市；判定的依據(jù)包括人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)成熟度、城市建設(shè)和通達(dá)性，以及共享經(jīng)濟(jì)等指標(biāo)。

六、租賃市場發(fā)展方向：以存量為主、以個(gè)人為主、以市場化運(yùn)營企業(yè)為主

住房市場外，租賃市場及特色小鎮(zhèn)是此次發(fā)布會(huì)中丁祖昱較為強(qiáng)調(diào)的兩個(gè)板塊。政策紅利、租賃住宅人口基數(shù)的增長以及租賃用地大力度的供應(yīng)都助推租賃市場站在“風(fēng)口”，是2018年不應(yīng)忽視的市場。2018年租賃市場的發(fā)展方向?qū)⒁源媪繛橹鳌⒁詡€(gè)人為主、以市場化運(yùn)營企業(yè)為主。

七、特色小鎮(zhèn)大洗牌

租賃市場外，特色小鎮(zhèn)2017年也為一哄而上的狀況，近一年來，就有近兩千個(gè)小鎮(zhèn)被官方列入創(chuàng)建行列，不過當(dāng)中僅有兩成初見雛形，有近八成仍處于在建、簽約乃至意向階段。因此盡管此前綠地、華夏幸福、藍(lán)城、碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)、華僑城等企業(yè)布局了特色小鎮(zhèn)，也在2017年成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域中“出鏡率”較高的房企，2018年特色小鎮(zhèn)將迎來洗牌。

八、市場份額：TOP4：3萬億、TOP10:35%、TOP30：50%

房企的陣營就變得更加清晰。丁祖昱預(yù)測，2018年TOP4市場份額就將占去3萬億，TOP10市場份額占35%，TOP30市場份額占50%。

在克而瑞2017年房企銷售排行中，TOP4碧桂園、萬科、恒大及融創(chuàng)銷售規(guī)模已達(dá)19490.7億元。

九、千億陣營新進(jìn)者

未來千億規(guī)模將成為主流，在2018年會(huì)有更多千億陣營新進(jìn)者，包括陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛、遠(yuǎn)洋、融信、金科、藍(lán)光及祥生都是千億陣營的“預(yù)備軍”。在克而瑞2017年房企銷售排行中，陽光城、中南、正榮的年度銷售都已達(dá)900億以上；富力、雅居樂則至800億以上；中梁、榮盛、遠(yuǎn)洋、融信在700億之上；藍(lán)光、金科在600億以上；祥生則為接近600億。

十、大藍(lán)籌：萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、中海、綠地、招商

萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、中海和招商則被丁祖昱列為八大藍(lán)籌，其中碧桂園、萬科、恒大2017年依舊穩(wěn)坐前三位，銷售金額分別為5500.1億元、5239億元及5139億元。